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冷風襲來如何理解近期房價走勢

发布时间:2019年11月17日    点击:[1]人次

“冷风”袭来,如何理解近期房价走势

一线城市房价实质性下跌、大连限购政策出台、部份城市楼盘“变相降价”……房地产市场的“冷风”不断袭来,这是不是意味着全国房价会出现大起大落

1、部份城市房地产热度不减

虽然从国家统计局公布的1月房价数据来看,一线城市房价出现了实质性下跌,但这并没有掩盖其它一些城市房地产市场的温度仍降不下来的事实,有相当数量的城市在最近一年房价上涨幅度超过20%:

(图片来自中信证券研报)

中信证券房地产研究陈聪团队认为,未来部份热点城市存在跟进行政调控限制措施的可能性从过去一段时间的政策实践来看,行政调控的作用是比较好的——能够起到迅速降温市场的效果,也一般不会造成市场矫枉过正

二、“变相降价”+实质性下跌

此前《21世纪经济报道》曾指出,石家庄地区的某些楼盘采取了“变相降价”的营销手段

1名买家这样解读自己刚买到手的新居,“这个楼盘将之前的精装修套餐砍掉,现在卖1.1万元/平方米左右,相比此前1.45万元/平方米的售价来看,相当于降了3000元/平方米,大约20%”为了抚慰已购买的老业主,开发商也给出“可以退精装修套餐但要先买车位”的方案

从石家庄当地市场来看,2017 年当地商品房销售额同比增长了58%2017 年 3 月以后,强有力的政策层层加码,的确冲击了当地的需求2018 年春节以后,石家庄二手挂牌降价房源占比增加,涨价房源占比下降二手房价也出现了一定程度的松动

这样的现象并不是个例,在其它一些城市“变相降价”也存在

近日,恒大集团还宣布其项目将以8.8折起进行降价销售,以期取得更多的销售额据第一财经报道,一名银行人士透露,“恒大在银行的授信几乎用完,有些信托的额度也用完,需要快速回款才能保证现金流”恒大春季打折卖房是一个信号,很多房地产商也均有一定的价格优惠,开始渐渐选择以价换量——他们都感受到房贷收紧对楼市的影响

陈聪还指出,一些一二线城市由于存在预售价格的管制,部分开发企业在 2017 年可能不愿意申请销售许可证,但到了 2018 年却愿意申请销售许可,接受比此前预期更低的房屋销售价格,这也是一种另类的降价行为当然,大开发企业营销定价方面极富经验,在绝大多数情况之下企业都取降价之实而不图降价之名,以类似赠送装修,搭配车库,推出不同业态/地段产品的办法行降价之实,因此舆论关注度此前还比较低

三、房价全面上涨可能性小

展望2018年的整体楼市调控政策,陈聪认为,2018年行业始终面临并不宽松的政策环境,房价全面上涨的可能性很小而区域房价调剂不是全国房价大起大落的前兆,我们判断全国房价并不会出现大起大落,地产市场总体来看可以在 2018 年保持安稳

他给出了四大理由:

1、我们认为按揭贷款基准利率发生调整的可能性并不大,全国面临的形势是紧信用而不是紧货币在此情势之下,我们相信按揭贷款加权平均利率未来上涨幅度十分有限,全年最高不会超过 6%在利率不偏紧的情况下,房价出现全国范围大幅调整的可能性不大

2、当前部分企业的杠杆率虽然在高位,但企业对土地的投资热忱已经有所下降企业资金成本结构性上升,个别企业甚至可能面临信用风险,但风险并不会传染

3、本轮降价实际上是高毛利状态之下企业未雨绸缪先降价,在市场没有构成降价预期之前行动,最有利于库存去化当降价成为某个区域共鸣的时候,当企业毛利率下降到低位时,我们相信降价势头反而会减速

4、政策高度灵活且差别化对于大连限购,我们不建议将其解读为政策全面收紧一旦某些地方房价出现持续下跌,我们相信政策是有进有退,有紧有松的

4、调控政策“差别化”

本周四,大连出台房地产限购政策,再次提示楼市调控仍没有放松,而去库存政策仿佛已告一段落但并不是所有城市都有如此“过热”现象,调控政策的方向也不太可能有“一刀切”的可能

链家数据显示,大连2018年2月的二手房成交均价同比上涨19.2%,其中限购区域价格同比上涨35.3%,限购区域月二手房成交量同比增长22%,带来市场预期的波动链家新增带看量明显增长、业主的挂牌价延续走高,调价中涨价占比从2017年的不足40%上升到近期的60%以上

自2016年下半年起,大连推出多项去库存新政,取消多项限制性政策到2017年,全国众多城市发布限购限贷政策,大连未出台明显的抑制性调控政策链家研究院解读称,这次政策的收紧意味着大连去库存的政策基本结束,也从侧面反映了库存已经不是大连市场当前的主要困难

对本轮楼市调控的特征,陈聪在研报中总结为——常态化、微型化、差别化:

常态化,就是不要轻言政策全面退出,也不要断言政策没有新招;

微型化,就是政策充分考虑市场的接受度,一般不会出台一次性颠覆市场的调控措施;

差别化,就是在不同地方政策不但力度不同,甚至可能方向都不同有些地方可能在放松限购,另外一些地方可能在加码限购

陈聪认为,全国商品房销售增速可能前高后低,预计全年商品房销售同比下落 6.2%房地产板块的销售毛利率可能阶段性见顶,整体杠杆率也见到顶部随之回落行业扩张告一段落,正好为企业预留了一个整固前期成长成果的空间预计大多数龙头企业不但能顺利度过这一轮周期,还能切实迎来利润的增长

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